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【20251231 每日一税】
《增值税法》实施后，个人出售房屋税负将大幅下降！
文/李冼
这是《每日一税》为您服务的4265天，愿今天又是美好的一天。
编者按：2025年12月29日，财政部、国家税务总局联合发布个人销售住房增值税政策的公告，该政策实施后，个人出售房屋税负大幅下降。现就该话题举例与大家探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
【结论】从纯税负角度，自然人个人出售已超过2年的房屋，强烈建议将产权过户时间安排在2026年1月1日之后。
此举将直接适用更优惠的增值税政策，是合法、有效降低税负的关键。
现举例进行分析，并与大家探讨。
【案例】2023年8月12日，张先生以691万元的价格在成都市高新区购置一套房产，该房不动产证登记日为2023年12月月31日，契税完税凭证时间为2023年12月月28日。2025年12月30日拟以含增值税1690万元的价格，将该房产出售给王先生。问张先生将该房产在2026年1月1日前后过户给王先生，应分别如何纳税？
【解析】2025年12月29日，财政部、国家税务总局联合发布《财政部、税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部、税务总局公告2025年第17号，以下简称“17号公告”），该政策的实施，是影响个人出售房屋税负下降的关键。
一、增值税及其附加
根据17号公告规定，个人销售住房的增值税政策在2026年1月1日发生重大变化。
个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
本公告自2026年1月1日起施行。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行。2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。
不难看出，2025年12月31日（含）以前进行产权过户，张三持有房产不足2年——自2023年12月31日起算，执行老政策——《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款，需按5%的征收率全额缴纳增值税。
如果在2026年1月1日（含）以后进行产权过户，即使张三持有仍不足2年，但可按新政策——17号公告执行，按3%的征收率全额缴纳增值税。
特殊：2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳，且符合17号公告规定的，也可按17号公告规定执行增值税征免政策。
该项增值税政策变动，是张三出售房屋进行税务规划的唯一核心变量，直接决定了基础税负的高低。
按老政策执行，张三需缴纳增值税804,762.00元，按新政策执行，张三只需缴纳增值税482,857.00元，可少缴增值税321,905.00元，效果显著。
需要说明的是，无论《增值税法》实施前后，自然人都是天选增值税小规模纳税人，可依财政部、税务总局公告2023年第12号规定，享受“六税两费”减半征收优惠，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加实际减按50%缴纳。
二、契税
本次交易中，买方王先生需缴纳契税。税率取决于其家庭名下住房套次及房屋面积，通常为1%-3%。销售方张三不需缴纳契税。
三、印花税和土地增值税
个人出售住房，印花税和土地增值税都可依法免征。
参考文件：
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2022年第23号）
四、个人所得税
张三持有房产不足5年，且未提及为“家庭唯一住房”，无法享受免征优惠。其个税计算有两种方式，税负差异巨大：
（一）核定征收
在无法提供完整成本费用凭证，或税务机关认为申报价格不合理时，将采用核定征收。多地规定，个人转让住房个税核定征收率通常为1%。此方式计算简单，税负可能相对较低，具体情况以成都市税务局的规定为准。
（二）查账征收
若张三能提供合法、完整的购房发票、契税票、装修费用发票等凭证，则可按财产转让所得的20%计算。其公式为：（转让收入 -房屋原值 - 转让环节缴纳的税金 - 合理费用) × 20%。
注意：“合理费用”中的装修费，通常有扣除上限，如原值的10%；“转让环节税金”即本次出售缴纳的增值税及附加，可在计算个税前扣除。
粗略估算：在增值额约1000万元的情况下，即使扣除原值691.00万、本次增值税及附加——按17号公告估算52.00万元、以及假设最高限额的装修费69.10万元，应税所得额仍很高，按20%税率计算的个税将远超16.90万元。
因此，对于本案高增值房产，采用1%核定征收个税很可能是税负更低的选择。但最终方式由税务机关根据纳税人提供的资料情况决定。
五、合规管理
（一）产权过户
将网签、纳税申报及产权过户手续明确安排在2026年1月1日之后进行，并在申报时主动适用17号公告。
（二）合同签订
务必在买卖合同中明确“交易产生的各项税费，依据税法规定各自承担”，或约定“含税总价”。绝对避免“卖家净得价，所有税费由买家承担”的包税条款，此类条款会导致买方承担的本应由卖方支付的税款被并入卖方收入，引发税基虚增、税负循环增加的复杂问题。
（三）资料准备
立即梳理并备齐所有原始凭证，包括：①购房发票、②契税完税证明、③购房合同、④装修费用正式发票（注意金额上限）、⑤贷款利息证明等。
（四）申报沟通
在正式办理前，可携带上述资料及税负测算，前往房产所在地的税务大厅进行预咨询。重点沟通两点：一是确认2026年后适用3%增值税率；二是就个人所得税征收方式（核定征收还是查账征收）听取税务机关的初步意见。
特别提醒：以上讨论基于当前有效的税收法规及政策解读，旨在帮助大家加深对政策理解，不作实务操作建议。
在实务中，所有税费的最终计算与征收均以房产所在地主管税务机关的审核确认为准，若按以上步骤操作，建议在完成关键步骤前，进行最终的官方确认。
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